2025年4月から法律が変わります！（4号特例が縮小されます）
☆4号特例とは
まず、4号特例がどんな特例なのかという事を、簡単に説明します。
4号特例とは、建築基準法第6条の4に基づいて、木造住宅などの審査が省略される制度を指します。
今までは建築基準法第6条に該当する、木造2階建てや木造平屋建ての建築物は、
この特例のおかげで、建築確認の省略が認められていました。
具体的には、建築士が設計を行う場合には、
構造関係規定etc..の審査が必要ではなかったのです。
2025年4月以降、4号特例が縮小になって、
建築物の種類によっては準備する書類が増えるのではないかと予測されています。
☆なぜ4号特例縮小になるのか？
この理由は、建築物省エネ法の改正が関係しています。
2025年4月から、すべての新築住宅に対して省エネ基準適合する事が義務化されます。
省エネ基準は、いままで、中規模以上の住宅以外の建物（事務所、店舗など）に適合義務がありました。
また、中規模以上の住宅に届出義務が定められていました。
小規模な建築物については、適合努力義務の位置づけでした。
ところが、2025年4月以降は規模に係わらず全ての建物が省エネ基準への適合が義務化になります。
義務の履行を確認をするために4号特例の見直しが必要となるのです。
日本はエネルギー消費量の約3割を建築物分野が利用しています。
2030年度温室効果ガス46％排出削減（2013年度比）、
2050年カーボンニュートラルの達成に向けては、建築物の省エネ化が必要となります。
環境問題を背景に、4号特例が縮小されることになったのです。
☆4号特例縮小になると不動産売買はどうなるの？
従来は省略できた審査が必要となるため、構造関係と省エネ関係の書類作成する手間が増えます。
特に、4号特例を適用できる物件の取扱いが多い会社は、業務量の増大になります。
増えた業務量に対する人員確保する事となります。
結果として、木造2階建てを中心に建物価格・住宅価格の上昇や利益率の低下があるのではないか？と心配されています。
リフォームの場合も小規模な場合は影響を受けないけれど、
大規模なリフォーム・模様替えは、手続き必要となってきます。
従来は当たり前にすぐ取り掛かれたリフォームも、確認申請の手間がかかります。
その反面、建物を購入する人にとっては、ルールが厳しくなるため、安心感や安全性は生まれます。
それに、法改正前からしっかり設計を行っている工務店は適切な評価につながるとも言えます。
これは不動産業界全体でみると意義あることだとも思います。
2024年4月の法改正が近づくなか、4月以降の住宅を購入なさる方は、
どのくらい価格が変化するのかわからない部分でもあり、
また、売却を考えられている方は大幅なリフォームににも確認申請が必要となり
リフォームなどの確認申請には基本的には売却物件の新築当時の
図面や確認申請書の控えなどが必要となります。
必要書類の有無の確認や、無い場合はリフォームが難しくなる分
売買価格を下げざるを得なくなったり、
購入希望者が敬遠したりなどの影響もあります。
2025年4月はもう目の前まで来ております。
物件の購入や、売却をお考えの方は早めに対策を考えて動く必要があると言えるでしょう。
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宅地建物取引士
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